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Le bail numérique, c’est pour bientôt !

D’ici au plus tard avril 2020, un décret de la loi ELAN va changer la donne du marché locatif. A la clé : développement du bail dématérialisé, intégration de la signature électronique et échanges simplifiés entre le bailleur et le locataire. Une étape importante dans la digitalisation du marché de l’immobilier.

Une dématérialisation du bail d’ici 2020

Entrée en vigueur le 28 novembre 2018, la loi en faveur de l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) ne cesse de bousculer le monde de la gestion locative. Et ce n’est pas fini, puisque de nouvelles dispositions doivent encore être appliquées. Parmi ces mesures en attente de décret d’application, le bail numérique est particulièrement attendu.

Cette disposition ouvre la porte à une gestion simplifiée des baux locatifs soumis à la loi du 6 juillet 1989. L’article 217 de la loi ELAN prévoit ainsi la création de conditions favorables à l’utilisation de la signature électronique pour conclure l’opération. Les conditions précises du bail numérique seront établies par décret au plus tard en avril 2020. Si le bail digital est déjà proposé par quelques legaltech, cette disposition institue un cadre réglementaire précis pour favoriser son développement.

Le principal point à retenir : la suppression de signature manuscrite pour la caution solidaire accompagnant le bail de location. Cette obligation de signature manuscrite était l’un des principaux éléments bloquants au développement du bail numérique et se trouvait particulièrement contraignante, dans les cas où les garants n’habitaient pas dans la même ville que le locataire. Désormais, une simple signature électronique sera suffisante.

Vers une transmission automatique des données ?

Dans le même ordre idée, la loi ELAN va faciliter les échanges entre le bailleur et le locataire, grâce la transmission dématérialisée des informations relatives au bail. Le propriétaire pourra par exemple transmettre par mail au locataire le diagnostic technique et les extraits du règlement de copropriété.

Mais ce n’est pas tout. Les données relatives au bail seront automatiquement transférées à l’État et à l’Agence nationale d’information logement (ANIL) – les modalités de cette transmission resteront à définir. Le gouvernement souhaite ainsi agréger des données sur le parc locatif privé (environ 20% du marché) pour affiner au mieux sa politique de soutien au logement. En 2018, le ministère du logement avait déjà lancé une plateforme nommée « locatio » afin d’aider les locataires dans la constitution de leur dossier.

Cette mesure ne fait cependant pas l’unanimité. Certains professionnels de l’immobilier y voient une possible volonté de l’État de « capter les dépôts de garantie des locataires, une manne de 4 milliards d’euros, qui seraient confiés à la Caisse des Dépôts et consignations ». Une crainte évoquée par Olivier Colcombet, directeur général de DigitRE Group dans une tribune publiée dans Les Echos.

 

Loi Pacte : ce qui va vraiment changer pour les investisseurs

Un peu plus d’un an après sa présentation en Conseil des ministres, le projet de loi relatif à la croissance et la transformation des entreprises, la fameuse loi PACTE, a été définitivement adoptée par l’Assemblée nationale le 11 avril 2019. Si le Conseil Constitutionnel doit encore se prononcer, voici un récapitulatif des mesures en faveur de l’épargne et de l’investissement.

Plus de souplesse pour le PEA-PME

Pour inciter les particuliers à rediriger leurs économies vers le financement des PME, le PEA-PME a été repensé. La loi prévoit ainsi un élargissement du PEA-PME aux titres proposés sur les plateformes de financement participatif, tels que les obligations à taux fixes ou les minibons. De quoi rendre encore plus attractif le crowdfunding, d’autant que les dividendes et les plus-values sont exonérés d’impôts sur le revenu dès 5 ans. Le plafond des versements a également été revu à la hausse passant de 75 000 euros à 225 000 euros.

Financement participatif : pas de relèvement du plafond

Si de nombreuses dispositions réglementaires viennent assouplir le recours au crowdfunding, la loi en revanche ne précise pas de relèvement du plafond d’emprunt en plafonds participatif. Lors de la présentation du projet de loin en juin 2018, Bruno le Maire ou le directeur de l’Autorité des Marchés Financiers ont confirmé un relèvement du plafond de souscription de minibons à 8 millions d’euros. Il devrait donc rester à 2,5 millions d’euros par projet, sur douze mois consécutifs, même si un nouveau décret n’est pas à exclure dans les prochains mois. En revanche, une entreprise ne pouvait emprunter plus de l’équivalent de 50% de son capital (au-delà d’un million d’euros) : ce plafond a été relevé à 90% du capital.

Une nouvelle formule de l’assurance-vie eurocroissance

Avec seulement 2 milliards sur les 1 700 milliards d’euros placés dans l’assurance-vie en 2017, le fonds eurocroissance est dépoussiéré pour gagner en attractivité. L’alternative aux fonds en euros et unités de compte, n’a malheureusement pas rencontré le succès escompté.

Pour renverser la vapeur, le gouvernement a souhaité simplifier le produit grâce à l’affichage d’un rendement unifié pour tous les assurés. Chaque fonds devrait ainsi être associé à une seule échéance et une seule garantie pour gagner en clarté. D’autres ajustements sont également au programme comme la possibilité, de bonifier son rendement par des engagements d’investissement plus longs. La garantie du capital à l’échéance du contrat sera maintenue.

Mais il n’est pas certain que ces points d’amélioration suffisent : en 2018, la Fédération française de l’assurance (FFA) a confirmé une baisse de 3,5% de son rendement intermédiaire moyen (alors que l’année 2017 était en hausse de 3,4%). Autrement dit, pour les épargnants, il s’agit donc de deux années de placements perdues.

Des contrats d’assurance-vie responsables et durables

A noter : dès 2020, chaque assurance-vie devra comporter dans son portefeuille au moins un produit labélisé Investissement socialement responsable (ISR), solidaire ou verte. Développé depuis une quinzaine d’années l’ISR offre la possibilité à l’épargnant de réaliser des investissements en faveur du développement durable ou ESG (environnementaux, sociétaux et de gouvernance). Le principe sera étendu en 2022 aux fonds labellisés « transition énergétique et écologique pour le climat » (TEEC) et aux fonds solidaires visés par Finansol.

Vers un plan épargne retraite (PER) lisible

La loi PACTE s’est enfin attaquée au sujet épineux de l’épargne retraite pour harmoniser les conditions d’utilisation des sommes économisées dans plusieurs produits. Comment ? En créant un plan épargne retraite (PER) avec trois compartiments en fonction de l’origine des versements, à savoir : volontaire par l’épargnant, obligatoire de l’employeur et du salarié ou encore en provenance de l’épargne salariale et du compte épargne-temps. A la clé, la « portabilité » de l’épargne c’est-à-dire disposer d’un unique produit d’épargne retraite à tout moment. Pour le propriétaire du PER, la portabilité est synonyme d’une plus grande flexibilité dans le cas d’un usage anticipée des fonds ou d’une mobilité professionnelle. Petit coup de pouce supplémentaire : l’épargne transférée sera déductible de l’impôt sur le revenu jusqu’à 10% des revenus professionnels.

Et maintenant ?

La loi PACTE met ainsi le cap sur une épargne plus souple et plus proche du potentiel des PME et ETI françaises. Si la majorité des mesures devraient entrer en vigueur dans le courant de l’année 2019, rien n’est encore gagné. Le 10 avril dernier, 250 parlementaires défavorables à la privatisation d’Aéroports de Paris (ADP) également prévue au sein de la loi, ont saisi le Conseil constitutionnel pour déclencher une procédure de référendum d’initiative partagée (RIP). Le Conseil a maintenant un mois pour se prononcer sur la validité de la loi. Affaire à suivre.

Qu’attendre des fintechs en 2019 ?

Après avoir levé 365 millions d’euros en 2018, un record, les fintechs françaises nourrissent toujours plus d’ambitions. Entre développement international accéléré et concurrence accrue avec les institutions financières traditionnelles, on fait le point sur un écosystème hyper dynamique..

Consolidation du marché et internationalisation

Selon les prédictions du cabinet KPMG, 2019 serait pour la Fintech française l’année de la consolidation sur ses secteurs arrivés à maturité. Le panorama 2019 de France Fintech fait notamment ressortir deux segments : les services de paiement et les services liés au financement, à l’investissement et à l’épargne, portés par le dynamisme du financement participatif (+20% en 2018).

Le chemin de la consolidation a d’ailleurs été ouvert par les success stories comme Lydia, Alan ou Ledger. Ces dernières ont toutes levé plus de 30 millions d’euros et Ledger apparait même dans le classement KPMG des 50 premières start-ups du monde. Autant dire que la quête de la première licorne de la Fintech française est en bonne voie. De plus, atteindre une certaine taille critique est essentiel pour le développement international, l’un des principaux objectifs des fintechs françaises cette année : 52% des structures souhaitent ainsi développer une activité à l’étranger et 70% envisagent une implantation au cours de l’année 2019.

L’autre conséquence de cette consolidation est l’accroissement de transactions plus importantes. Comme l’explique Julien Maldonato, directeur de l’industrie financière chez le cabinet Deloitte, « 2019 marquera probablement cette transition d’une phase un peu euphorique à une phase 2 où l’on cherche à ne garder que les plateformes disposant de larges volumes. À long terme, ne survivront que ceux qui ont des millions, voire des dizaines de millions de clients ».

Renforcer les liens entre les banques et les fintechs

L’entrée en vigueur de la deuxième Directive européenne des services de paiement (DSP2) en janvier 2018 a signé l’ouverture de « l’Open banking » en Europe et d’un bras de fer entre Fintechs et banques traditionnelles pour l’accès aux données de paiement des clients. « La Fintech n’est pas le problème mais la solution. Cela oblige les banques à se moderniser, se réinventer », estime Alain Clot, président de France Fintech. C’est un moyen pour elles de se préparer à l’offensive des Gafa, qui font toutes de la finance, qu’il s’agisse de Google, Facebook ou Alibaba. »

La fin de l’année pourrait ainsi se conclure avec la confirmation de plusieurs partenariats entre banques traditionnelles et Fintechs. Début mai, Orange Digital Ventures, le fonds de capital-risque de l’opérateur télécom a confirmé son entrée dans le capital de la Fintech allemande Raisin. L’ambition de ce partenariat ? Créer « la première marketplace financière mondiale pour les produits d’épargne et d’investissement ».

Cette volonté d’établir des ponts entre la finance traditionnelle et la Fintech se traduit également par la création d’incubateurs au sein des banques. Récemment, La Banque postale a par exemple ouvert « plateforme 58 », un incubateur pour Fintechs, assurtech et regtech. Pour la banque, l’objectif est à la fois d’accompagner de jeunes pousses dans l’aboutissement de leur projet et de favoriser les interactions entre les collaborateurs de l’entreprise et les start-ups.

Des solutions toujours plus innovantes

Un coup d’accélérateur est attendu sur le marché de l’Insurtech encore émergent en France mais déjà en plein boom en Asie. Selon le rapport 2019 sur le marché international de l’assurance réalisé par le cabinet Capgemini, 55% des clients seraient prêts à explorer de nouveaux modèles d’assurance et 37% seraient disposés à partager des données supplémentaires en échange de meilleurs services de contrôle et de prévention des risques. Pourtant les assureurs investissent encore peu pour innover (26%) et n’ont pas toujours la capacité d’exploiter des données en temps réel à des fins de modélisation des risques (27%). Le marché est encore à conquérir.

Autre marché en grand développement : celui de la blockchain, qui bénéficie de l’attention du gouvernement. Outre les mots doux lancés par Bruno Le Maire lors de la Paris Blockchain Week en avril dernier, ce soutien s’est traduit concrètement dans la loi PACTE, adoptée définitivement au printemps : entre autres dispositions favorisant le développement de la blockchain, elle prévoit ainsi une labélisation des échanges pour les levées de fonds réalisées en crypto-monnaies.

Selon le cabinet KPMG, la Regtech est l’autre marché à suivre de près. Elle pourrait bénéficier dans les mois à venir des évolutions réglementaires qui conduiront à une hausse des coûts de conformité des institutions financières. Pour l’instant, le marché français représente moins d’une centaine de start-ups, mais une accélération pourrait suivre. D’autant que l’innovation est en marche. Aux États-Unis, IBM et Thomson Reuters viennent d’annoncer leur association pour le lancement prochain d’une solution regtech reposant sur l’intelligence artificielle pour aider les banques à mieux gérer les exigences réglementaires croissantes. Avec de telles perspectives, les start-ups tricolores devraient bientôt être dans les starting-blocks.