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Bientôt un doublement du plafond des opérations immobilières sur ClubFunding !

Parmi les dispositions de la future loi PACTE figure le relèvement du plafond réglementaire des opérations de crowdfunding de  2,5 à 5 millions d’euros. David Peronnin, Président de ClubFunding, y voit une opportunité exceptionnelle de financement des projets immobiliers d’envergure, au service des promoteurs.

Des plafonds relevés à 5 millions d’euros

« 80% des opérations financées sur ClubFunding concernent des projets immobiliers ». David Peronnin, le cofondateur de la plateforme, le reconnait bien volontiers :  avec une collecte de fonds en hausse de 72 % au premier semestre 2018, le crowdfunding immobilier a clairement le vent en poupe. Depuis sa création en 2014, la start-up spécialisée dans le financement participatif a contribué au montage de près de 80 projets – dont une vingtaine d’ores et déjà remboursés – pour plus de 20 millions d’euros. Et cette dynamique devrait s’intensifier quand la loi PACTE entrera en vigueur : le projet de loi porté par Bruno le Maire prévoit en effet de remonter le plafond réglementaire des opérations de finance participative de 2,5 à 5 millions d’euros. « Avec le doublement du plafond plus de trois fois plus élevé, la finance participative devient attractive pour des acteurs d’envergure nationale, qui peuvent désormais trouver des réponses dans le crowdfunding », s’enthousiasme David Peronnin. À nouvel écosystème, nouveaux profils : les marchands de biens et professionnels de la logistique de bureaux se tournent progressivement vers des plateformes de plus en plus adaptées aux financements de projets ambitieux.

Une bonne alternative à la co-promotion

En effet, la promesse d’une mise à disposition des fonds dans un temps ultra-rapide – « 15 jours dans le meilleur des cas » – a de quoi séduire les promoteurs. « Nous l’avons vu encore hier : en deux minutes, nous avons reçu quasiment le double de souscriptions que le montant demandé par l’opérateur ! ». Depuis le premier projet financé en 2015, celui de Sérénya (ex Starimmo) , qui a emprunté 172 500 euros sur trois ans pour viabiliser et commercialiser de nouveaux terrains à bâtir, ClubFunding s’est taillée une solide réputation dans la promotion immobilière. Si la start-up n’a pas vocation à remplacer le crédit bancaire, faire appel à la plateforme permet en revanche d’éviter les contraintes de la co-promotion et, in fine, d’augmenter sa marge. « On se substitue aux apporteurs associés, pas aux banques », précise le dirigeant de ClubFunding. Autre avantage de la plateforme ? La simplicité des démarches ! Pour solliciter un financement, il suffit d’en faire directement la demande sur le site. Un responsable projet évaluera ensuite le dossier avec le promoteur et lancera rapidement le processus de crowdfunding.

Des projets immobiliers sûrs

ClubFunding met en effet un point d’honneur à sécuriser au maximum les projets présents sur la plateforme. Les analystes commencent par une étude de rentabilité de l’opération, en se basant notamment sur l’implantation du projet et sa faisabilité. « Nous regardons le business plan du promoteur, sa maîtrise des coûts, notamment ceux de la construction », précise David Peronnin, « mais aussi, l’expérience de l’opérateur : nous ne nous adressons qu’à des professionnels avec un solide track record ». Un des prérequis avant de solliciter ClubFunding : avoir déjà réalisé une importante pré-commercialisation. « Si ce n’est pas le cas, le dossier peut être mis de côté quelques mois, le temps que le promoteur mûrisse son projet avec l’aide de nos équipes » précise David Peronnin. Le contexte global de l’opération est également passé au peigne fin. « On s’assure que le promoteur ait bien un permis de construire exempt de tout recours et qu’il ait obtenu les garanties et assurance de la part des banques, comme la garantie financière d’achèvement et l’assurance dommage-ouvrage ». Parmi les « beaux dossiers », David Peronnin cite Camar Finance : ce promoteur immobilier expérimenté a fait appel à ClubFunding pour financer la construction de logements neufs à Boulogne Billancourt. « La commercialisation avait été bouclée très rapidement, car la demande immobilière est forte dans l’Ouest Parisien. De plus, les risques étaient bien maîtrisés et le promoteur qui avait obtenu toutes les garanties et autorisations administratives : toutes les conditions étaient réunies.»

Des solutions de financement toujours plus innovantes

Dans un cadre réglementaire de plus en plus favorable à la finance participative, ClubFunding s’est donné l’objectif de proposer des solutions de financement « toujours plus innovantes » au service des promoteurs. La société renforcera d’ailleurs son équipe d’une quinzaine de collaborateurs par le recrutement d’un directeur du développement immobilier, un véritable expert du secteur. Tout l’enjeu pour David Peronnin consiste à identifier des projets porteurs, tout en privilégiant « les opérations les plus solides pour éviter un éventuel retour de marché ».  

Sérénya, un symbole du dynamisme du crowdfunding immobilier

Il a été le tout premier promoteur immobilier à faire appel à ClubFunding et à la finance participative. Trois ans plus tard, Marc de Saint Roman, PDG de Sérénya (anciennement StarImmo), société spécialisée dans les résidences seniors, est également le premier à rembourser une émission obligataire réalisée dans le cadre du crowdfunding. Retour sur une expérience pionnière.

La finance participative pour pallier la frilosité des banques

Lorsqu’il prend les rênes de Sérénya en décembre 2014, Marc de Saint Roman doit faire face à un défi de taille : lancer un concept innovant de Villages Résidentiels pour seniors. « La société que j’ai rachetée avait initié des montages de résidences grâce au dispositif de défiscalisation des lois Scellier puis Duflot, mais lorsque cette mesure a été remplacée par la loi Pinel, ces programmes ont perdu leurs avantages fiscaux », explique l’entrepreneur. Un coup dur pour le promoteur, qui s’est retrouvé avec une quantité de logements sur les bras, à écouler à des conditions moins intéressantes. « J’ai mis deux ans pour boucler la commercialisation du programme, au lieu d’une année en moyenne », raconte-t-il. Il décide donc de repenser le modèle des Villages pour seniors, en les rendant accessible à la fiscalité pérenne des résidences services : amortissement LMNP pour défiscaliser les loyers et remboursement de la TVA, dispositions bien plus efficaces que ces lois qui changent tous les 2 ans.

Encore fallait-il convaincre les banques, une mission délicate quelques mois après la reprise de Sérénya. Pour financer un nouveau projet (Les Sarrasines, près de Bourges), il sollicite plusieurs crédits en mai 2015. « Mais le secteur bancaire était frileux. Comme je venais de prendre la tête de la boîte, les établissements étaient en phase d’observation. Ils préféraient attendre 2 ou 3 ans de track record pour accorder un emprunt ». Pour contourner ce mur, Marc de Saint Roman est alors mis en relation avec ClubFunding, qui venait de se lancer sur la finance participative par émissions obligataires. Un acteur innovant, mais aussi, une aubaine pour le promoteur.

ClubFunding, professionnalisme et entregent

« Malgré la jeunesse de cette reprise, ClubFunding a fait confiance à l’homme et aux projets», apprécie aujourd’hui Marc de Saint Roman. Ensuite, tout s’est enchainé en ce printemps 2015, alors que le financement participatif immobilier en était encore à ses balbutiements. Non seulement le projet a été très rapidement proposé sur la plateforme, mais il a suffi d’à peine quelques semaines pour souscrire les 172 500 euros demandés. Déjà très court pour l’époque, ce délai a été désormais réduit à quelques heuresue la plateforme est parfaitement rôdée. Au-delà de cette simplicité et rapidité d’usage, c’est la démarche des équipes de ClubFunding qui a marqué le PDG de Sérénya. De « vrais entrepreneurs qui ont su l’accompagner tout au long du processus, alors qu’ils étaient eux-mêmes en pleine phase de décollage de leur activité », note-t-il, en se souvenant de contacts téléphoniques très réguliers, d’une analyse approfondie du business plan mais aussi d’intéressantes mises en relations au sein d’un écosystème entrepreneurs/investisseurs très dynamique. « ClubFunding organisait des rencontres entre porteurs de projets et investisseurs, qui m’ont d’ailleurs permis de pitcher mon concept. Je ne sais pas dans quelle mesure ça a convaincu les investisseurs de souscrire les obligations de mon projet, mais dans tous les cas, j’ai obtenu les fonds nécessaires très rapidement ! » se réjouit-il aujourd’hui.  

Le crowdfunding inscrit dans l’ADN de Sérénya

 En juin dernier, Sérénya a fini de rembourser l’intégralité de son émission obligataire.  « Un remboursement hautement symbolique », se félicite David Peronnin, PDG et cofondateur de ClubFunding. « À travers le succès de l’entreprise, c’est la première émission obligataire réalisée dans le cadre du crowdfunding qui est aujourd’hui remboursée aux prêteurs. La réussite de cette opération démontre le dynamisme et la bonne santé de tout le secteur. » Un enthousiasme partagé par Marc de Saint Roman, qui compte faire de nouveau appel aux compétences de ClubFunding. Son ambition est d’étendre son modèle de résidence seniors sur l’axe Paris-Nantes (Trouy dans le Cher, Contres dans le Loir-et-Cher, Meung-sur-Loire dans le Loiret…). Sa priorité ? « Trouver du foncier vers Tours ». Pour boucler ces multiples projets, la plupart menés de front, le chef d’entreprise sait parfaitement que la finance participative peut être un recours idéal, en complément des banques : « le crowdfunding fait désormais partie intégrante du modèle de développement de Sérénya, c’est pour moi un besoin incontournable ». Difficile d’être plus clair !

Promotion immobilière : « Le crowdfunding, un accélérateur de croissance pour les promoteurs »

Alors que les promoteurs immobiliers connaissent une période d’érosion de leurs marges, le crowdfunding est de plus en plus perçu comme une solution de financement qui vient compléter les fonds propres des promoteurs. Explications avec Émilie Avot, Directrice Conseil Immobilier chez Deloitte France.

La promotion immobilière, un financement basé sur 3 sources

« La particularité du financement d’une opération immobilière réside dans ses trois sources: les fonds propres, les lignes de crédits bancaires et le produit des ventes en état futur d’achèvement». Pour Émilie Avot, Directrice Conseil Immobilier chez Deloitte France, « il faut apporter des fonds propres à hauteur de 20% du montant de l’opération et assurer un certain niveau de pré-commercialisation des lots pour que les banques accordent un financement ». Les fonds propres du promoteur sont souvent issus des marges réalisées sur les précédentes opérations terminées. « L’obtention du prêt bancaire est conditionnée par la pré-commercialisation de 40% de l’opération pour un grand acteur du secteur, et jusqu’à 60% pour un promoteur qui débute», explique l’experte. Cette phase implique donc un travail important de marketing et de communication en amont, pour convaincre les futurs acquéreurs de réserver des lots et ainsi réunir les conditions favorables pour demander un financement. C’est seulement à ce moment-là que les banques examinent le dossier, et présentent une offre de prêt adapté au rythme de l’opération.

Pour convaincre l’établissement bancaire, le promoteur se doit d’avoir un business plan bien ficelé, contenant toutes les informations destinées à rassurer la banque : rythme des ventes, durée et coût de la construction…etc. La règle dans la promotion immobilière ? Un financement = un programme. Et « à chaque nouveau programme, en fonction de la taille du promoteur, il faudra demander un financement auprès de la Banque. La banque fournit certes une ligne de crédit mais aussi une garantie financière d’achèvement des travaux, qui certifie auprès des futurs acquéreurs qu’en cas de défaillance du promoteur, son immeuble sera achevé. C’est une obligation légale pour les Promoteurs de logements », comme l’explique Emilie Avot.

Le crowdfunding à la rescousse

« C’est là que le crowdfunding devient intéressant, surtout quand on est en situation de croissance et qu’on a besoin de fonds propres pour financer en parallèle le lancement de plusieurs opérations ». S’il ne remplace pas la banque, le financement participatif peut compléter des fonds propres insuffisants, surtout pour les petits et moyens promoteurs, ou ceux qui veulent accélérer leur croissance. Même si le crowdfunding a des taux d’intérêt supérieurs à ceux de la banque, il permet aux professionnels de garder leur indépendance. « Un promoteur avec des fonds propres insuffisants se tourne généralement vers un autre promoteur, ayant une surface financière plus importante, pour réaliser ensemble l’opération. On parle alors de co-promotion. Or collecter des fonds via le crowdfunding est une alternative plus rentable que de partager la marge avec le co-promoteur in fine», explique Émilie Avot.

Une solution alternative devenue nécessaire si l’on en croit le contexte actuel : la hausse des coûts de la construction et du foncier (surtout en Ile-de-France) et l’allongement de la durée de vie d’une opération érodent les marges des promoteurs. « En quelques années, ils ont perdu 4 points de marge, passant de 12 à 8%, soit autant de fonds propres en moins pour accélérer le développement et lancer de nouvelles opérations», explique l’experte Deloitte. Le contexte règlementaire bancaire, de plus en plus contraignant, incite les banques à être de plus en plus exigeantes vis à vis des futurs acquéreurs, rallongeant ainsi le délai de commercialisation et donc de l’opération. En parallèle, les bailleurs sociaux ont anticipé une baisse de leurs financements avec l’arrivée de la loi ELAN et ont donc limité leurs acquisitions auprès des promoteurs, ce qui a allongé le délai de commercialisation et rendu plus difficile l’atteinte des objectifs de pré-commercialisation pour les promoteurs. « Les bailleurs sociaux peuvent réserver jusqu’à 30 ou 40 logements sur une opération d’une centaine de logements : l’objectif de pré-commercialisation est alors atteint très rapidement. » 

Le financement participatif immobilier, une « niche » qui ne demande qu’à exploser

Si depuis 2012, date des premiers débuts du crowdfunding en France, 600 opérations de promotion immobilière ont été financées par ce biais, le secteur a encore un énorme potentiel d’évolution. Émilie Avot calcule : « en 2016, sur les 39,2 milliards d’euros de chiffre d’affaires de la promotion immobilière, seuls 64 millions ont été collectés par crowdfunding, soit 0,2% : les plateformes ont ainsi un vaste champ d’opportunités devant elles ! ». Depuis 2014, les réglementations successives ont incité les acteurs de la finance participative à « se professionnaliser », créant un cadre rassurant pour les investisseurs. Pour preuve, les plateformes mettent en place des process plus sélectifs et « les taux de défaut de paiement baissent considérablement », note Émilie Avot.

Selon elle, la France gagnerait à s’inspirer de l’Allemagne et du Royaume-Uni : deux marchés matures sur la finance participative qui ont su réguler le secteur. « Nos voisins britanniques ont même ouvert le crowdfunding aux projets dans l’ancien, alors qu’en France la réglementation la limite aux projets dans le neuf. » Si de nouveaux acteurs font leur apparition dans l’Hexagone, marchands de biens et aménageurs fonciers pour la plupart, les projets restent pour l’instant surtout cantonnés à l’immobilier résidentiel (70%). Le Résidentiel reste le segment où le crowdfunding serait plus à même de se développer dans les prochaines années, selon Émilie Avot. « Avec des opérations comprises entre 5 et 10 millions d’euros, la partie fonds propres ne représente que 2 millions maximum, des sommes faciles à collecter rapidement en crowdfunding. Le particulier qui répond à cette collecte est plus confiant sur des opérations de logements car il a le sentiment de connaitre le sujet, contrairement à du bureau ou du centre commercial. Le crowdfunding lui permet aussi de diversifier ses placements sur des produits avec une rentabilité intéressante. C’est donc une situation gagnant-gagnant pour l’investisseur et le promoteur. L’avenir est là ! »