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Le « smart building », une chance pour les promoteurs

Boîtes aux lettres connectées, parkings intelligents ou pilotage domotique : la gestion intelligente des bâtiments devient progressivement une norme et une attente des acheteurs. La capacité à y répondre pourrait faire la différence pour les promoteurs, comme l’explique Pierre Vital, dont le groupe ID&AL GROUPE développe désormais un habitat 100% connecté.

Solutions intelligentes pour immeuble digitalisé

« Le smart building part des besoins de l’usager pour y apporter des réponses grâce à la collecte et l’analyse de données », résume Pierre Vital. À Bordeaux, dans le quartier de Saint-Michel, son entreprise ID&AL GROUPE a ainsi mis en place des boîtes aux lettres connectées pour ses résidents. Chaque occupant peut ainsi suivre la réception d’un colis, directement sur son smartphone et être informé des délais de livraison.

Un exemple parmi d’autres des possibilités ouvertes sous l’appellation « smart building ». On trouve également une meilleure gestion de la consommation d’eau ou d’énergie, mais également la maintenance prédictive, pour suivre en temps réel l’état des conduites d’eau, du réseau électrique ou des ascenseurs. Des capteurs de fumée ou de gaz permettent quant à eux de prévenir les accidents domestiques, quand les alarmes connectées s’avèrent particulièrement efficaces contre les effractions.

Grâce à des interfaces simples d’utilisation, l’information peut circuler plus facilement entre les occupants d’un immeuble, les copropriétaires et le syndicat de copropriété. En cas d’avarie, par exemple, chacun peut être informé en temps réel de l’état du sinistre, de l’intervention et de la remise en fonctionnement du service. C’est le cas de l’application « ChouetteCopro » testée et approuvée par ID&AL GROUPE : « Cela réduit les appels à répétition au syndicat et la paperasse ! Les immeubles sont mieux gérés et on gagne en efficacité. »

Répondre à la demande de logements connectés

Utiles pour les propriétaires ou les occupants d’un immeuble, ces applications « smart building » constituent autant d’opportunité pour les promoteurs. À eux de calquer la construction de logements neufs et la rénovation de leur parc immobilier sur les attentes technologiques du marché. Intégrer ces avancées technologiques offre en tout cas un avantage marketing important en phase de commercialisation, car cela permet de répondre aux attentes des Français en matière de logement intelligent.

« Le smart building n’est pas encore complétement rentré dans les mœurs en France, sauf pour l’immobilier professionnel, explique Pierre Vidal. Mais il devrait devenir la norme pour les logements dans les cinq prochaines années. »

Les promoteurs devront donc pouvoir proposer des bâtiments équipés de services sur mesure. Mais le succès de leur proposition reposera sur la capacité à rester flexible sur les prestations proposées. « D’un client à l’autre on ne peut pas imposer le même niveau d’équipement. Il faut adapter la solution aux attentes des propriétaires. »

Une question que Pierre Vital a résolu en faisant appel à l’une des pépites de la proptech, SmartHab, une start-up spécialisée dans le pré-équipement de résidence pour intégrer des appareils connectés (capteurs, caméras, interface domotique) à son parc de logement.  « Nous pré-équipons nos logements avec une interface intelligente que le propriétaire pourra enrichir selon ses besoins », relève Pierre Vital.

Vers un habitat 100% connecté

Le fondateur d’ID&AL GROUPE va même plus loin : il s’est fixé l’objectif très ambitieux de connecter 100 % de ses futurs logements. Pour y arriver, il a ainsi noué un partenariat avec le groupe LeGrand, l’un des leaders mondiaux des produits et systèmes pour installations électriques et réseaux d’information.

En outre, Pierre Vital garde un œil sur les parkings intelligents qui optimisent le taux de remplissage. L’idée est de répondre à une double problématique : mettre fin aux heures perdues par les automobilistes à la recherche d’une place (responsables d’environ 30% des embouteillages en agglomération) et remplir les places de stationnement sous-utilisées. Pour y parvenir, plusieurs start-ups ont développé des applications pour gérer en temps réel l’occupation des parkings privés et les ouvrir à des usagers extérieurs.

Plus généralement, ce promoteur visionnaire estime que l’attractivité future de l’immobilier dépendra de sa capacité à « penser agile et imaginer les prochaines solutions indispensables aux occupants et usagers des bâtiments. » Loin d’être de simple gadget, ces innovations peuvent littéralement changer la vie.

 

Investissement immobilier: la révolution Blockchain

Gain de temps, coûts réduits et fiabilité accrue… La blockchain commence à séduire les acteurs de l’immobilier et facilite l’ouverture de certains marchés à de nouveaux types d’investisseurs. Le point avec Michael Abib, co-fondateur de Leaseum Partners, une start-up qui allie chaine de blocs et real estate management.

Toute transaction immobilière est un processus long (plusieurs mois), qui fait intervenir une série d’acteurs (acquéreur, vendeur, notaire, État…) au cours d’étapes bien définies. Et si la blockchain pouvait se substituer à de nombreux réglementaires et administratifs du marché ? Cette nouvelle technologie de stockage et de transmission de l’information est à la fois décentralisée et partagée par tous les participants du réseau. Ces derniers valident et stockent les blocs, c’est-à-dire les groupes d’informations, pour les rajouter à la chaîne. Elle peut servir à la fois de moyen de transmission – de données, de documents, d’argent – et aussi de registre consultable par de multiples tiers, en toute transparence.

Un fonds immobilier digitalisé

C’est sur cette technologie que s’est fondée Leaseum Partners. Créée il y a deux ans par 4 Français, cette start-up basée à Londres donne désormais aux particuliers la possibilité d’investir dans l’immobilier new-yorkais à l’aide de la blockchain. Michael Abib, l’un des quatre co-fondateurs, en explique l’intention : « Nous avons décidé d’utiliser cette technologie pour digitaliser une partie d’un fonds immobilier investissant dans de l’immobilier commercial à New-York. Elle présente de nombreux atouts, en premier lieu celle d’une baisse des coûts pour les investisseurs et l’émetteur. »

La blockchain permet notamment d’enregistrer et de rendre accessible l’information en permanence : « On sait à tout moment qui est derrière chaque placement. L’investisseur, lui, pourra transférer ses parts à un coût très réduit, inférieur à un dollar. Quant aux dividendes, plus de virements ! Ils peuvent être réglés en quelques secondes sur la blockchain en dollars digitaux adossés au dollar ».

Alors qu’habituellement, différents tiers interviennent pour ce genre d’investissement (dépositaires, agents de transfert, courtiers), les particuliers peuvent accéder au fonds directement en ligne. Grâce à la baisse des coûts induite, ce type de placement n’est plus seulement réservé aux seuls investisseurs institutionnels mais s’ouvre à des profils différents, avec un ticket d’entrée réduit. De quoi générer davantage de liquidités. Mais attention, le placement n’est pas pour autant ouvert à tous. « Il faudra être accrédité pour investir, nous procéderons à différentes vérifications », précise Michael Abib.

Les notaires ne sont pas menacés par la Blockchain !

« Avec la blockchain, gérer un millier d’investisseurs est aussi simple qu’en avoir seulement dix. Tout est simplifié ! », constate Michael Abib. C’est pourquoi la chaine de blocs commence à séduire les acteurs de l’immobilier transactionnel classique. Les avantages sont multiples : transparence de l’information, rapidité grâce à l’automatisation de la contractualisation des transactions immobilières, sécurisation et authentification des actes (dates enregistrées, non contestables ou informations inviolables sur de longues durées).

Différents services adossés à la blockchain voient le jour pour stocker le dépôt de documents liés aux transactions immobilières, tels que les mandats, les offres ou les dossiers techniques. Des fichiers consultables en permanence par les parties concernées.

Pour autant, à moins d’un nouveau cadre législatif décidé par l’État, cette solution ne saurait encore remplacer les notaires en France. Ces derniers lancent d’ailleurs eux-mêmes leurs propres expérimentations sur ce nouvel outil. Le Conseil supérieur du Notariat teste ainsi le transfert de titres exécutoires au sein de l’État, en partenariat avec des banques et des huissiers. La chaîne de l’immobilier ne fait que commencer.

 

Financement participatif : focus sur les différents modèles

Le crowdfunding séduit de plus en plus de Français : 402 millions d’euros ont été collectés en 2018 sous différentes formes. Du crowdlending au crowdequity, tour d’horizon des opportunités à saisir pour diversifier ses investissements.

Le crowdlending a le vent en poupe

Un particulier ou une institution investit une somme restituée par échéances régulières jusqu’au remboursement de son capital. Et les formes de financement participatif par prêt sont nombreuses : il peut s’agit d’un contrat de prêt rémunéré, ou non, d’un contrat par obligations ou encore par « minibons » (bons de caisse spécialement conçus pour le financement participatif). Le crowdlending représente donc une ressource complémentaire au crédit obtenu auprès des banques.

Les particuliers ont la liberté de prendre part à autant de projets qu’ils le souhaitent. Seule contrainte, ils ne peuvent pas investir plus de 2 000 euros pour une opération avec intérêts et 5 000 euros pour les prêts sans intérêts. Pour rappel, le crowdlending reste un placement limité dans le temps : jusqu’à 7 ans pour les prêts avec intérêts et 5 ans pour les minibons.

Le crowdlending a connu une très forte progression en 2018 ! +40 % de fonds collectés soit 273 millions d’euros investis dans des projets participatifs par prêt. En 2018, la majorité des fonds levés par prêt était réalisée par émission d’obligations (plus de 202 millions d’euros collectés).

Depuis le décret du 28 octobre 2016, les entreprises peuvent percevoir jusqu’à 2,5 millions d’euros de fonds collectés en crowdlending pour un projet. Cette somme sera portée à 5 millions d’euros quand loi PACTE entrera en vigueur.

Le crowdequity en déclin ?

Le financement participatif peut également prendre la forme d’investissement en capital (dividendes, plus-values lors de la cession des titres) ou en royalties (commissions sur le chiffre d’affaires). L’entreprise financée fait dans ce cas le choix d’ouvrir son capital à de nouveaux investisseurs pour renforcer ses fonds propres. De leurs côtés, les investisseurs deviennent des actionnaires.

En 2018, le crowdequity a représenté 47,1 M€ de fonds collectés et accuse un recul de 19% par rapport à l’année précédente. Principale explication de ce déclin ? La fin de la défiscalisation de l’ISF-PME (déduction de l’ISF pour 50% du montant des sommes investies dans des PME), est venue renforcer les réticences des investisseurs pour ce modèle.

Par ailleurs, les investisseurs sont dans l’attente de validation d’un amendement déposé par les députés français auprès de la Commission européenne. Celui-ci avait pour objectif de revoir à la hausse la réduction d’impôt sur le revenu de 18% à 25% pour les investissements liés à la souscription au capital d’une PME avant le 31 décembre 2018. Un gain non négligeable pour les potentiels investisseurs. Mais sans nouvelles de Bruxelles, le crowdequity n’a pas décollé pendant l’année.

Le reward crowdfunding ou financement par le don

Le reward crowdfunding fait appel aux particuliers pour financer un projet en fonction de la capacité de chacun – à partir de 5€ pour certains projets. En échange, l’entreprise ou l’association soutenue offre une récompense, symbolique ou non. Pour une start-up, c’est une bonne façon de tester son marché et d’ajuster le tir en fonction des attentes des clients.

Selon le baromètre 2018 du cabinet KPMG et de l’association Financement Participatif France (FPF), le don a la cote : 28 474 projets financés par don sur 33 381 projets participatifs au total en 2018. Au global, le reward crowdfunding est en léger recul de 2% par rapport à 2017 (68,1 M€ de fonds collectés par don avec récompense et 13,5M€ sans récompense).