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Investissement immobilier: la révolution Blockchain

Gain de temps, coûts réduits et fiabilité accrue… La blockchain commence à séduire les acteurs de l’immobilier et facilite l’ouverture de certains marchés à de nouveaux types d’investisseurs. Le point avec Michael Abib, co-fondateur de Leaseum Partners, une start-up qui allie chaine de blocs et real estate management.

Toute transaction immobilière est un processus long (plusieurs mois), qui fait intervenir une série d’acteurs (acquéreur, vendeur, notaire, État…) au cours d’étapes bien définies. Et si la blockchain pouvait se substituer à de nombreux réglementaires et administratifs du marché ? Cette nouvelle technologie de stockage et de transmission de l’information est à la fois décentralisée et partagée par tous les participants du réseau. Ces derniers valident et stockent les blocs, c’est-à-dire les groupes d’informations, pour les rajouter à la chaîne. Elle peut servir à la fois de moyen de transmission – de données, de documents, d’argent – et aussi de registre consultable par de multiples tiers, en toute transparence.

Un fonds immobilier digitalisé

C’est sur cette technologie que s’est fondée Leaseum Partners. Créée il y a deux ans par 4 Français, cette start-up basée à Londres donne désormais aux particuliers la possibilité d’investir dans l’immobilier new-yorkais à l’aide de la blockchain. Michael Abib, l’un des quatre co-fondateurs, en explique l’intention : « Nous avons décidé d’utiliser cette technologie pour digitaliser une partie d’un fonds immobilier investissant dans de l’immobilier commercial à New-York. Elle présente de nombreux atouts, en premier lieu celle d’une baisse des coûts pour les investisseurs et l’émetteur. »

La blockchain permet notamment d’enregistrer et de rendre accessible l’information en permanence : « On sait à tout moment qui est derrière chaque placement. L’investisseur, lui, pourra transférer ses parts à un coût très réduit, inférieur à un dollar. Quant aux dividendes, plus de virements ! Ils peuvent être réglés en quelques secondes sur la blockchain en dollars digitaux adossés au dollar ».

Alors qu’habituellement, différents tiers interviennent pour ce genre d’investissement (dépositaires, agents de transfert, courtiers), les particuliers peuvent accéder au fonds directement en ligne. Grâce à la baisse des coûts induite, ce type de placement n’est plus seulement réservé aux seuls investisseurs institutionnels mais s’ouvre à des profils différents, avec un ticket d’entrée réduit. De quoi générer davantage de liquidités. Mais attention, le placement n’est pas pour autant ouvert à tous. « Il faudra être accrédité pour investir, nous procéderons à différentes vérifications », précise Michael Abib.

Les notaires ne sont pas menacés par la Blockchain !

« Avec la blockchain, gérer un millier d’investisseurs est aussi simple qu’en avoir seulement dix. Tout est simplifié ! », constate Michael Abib. C’est pourquoi la chaine de blocs commence à séduire les acteurs de l’immobilier transactionnel classique. Les avantages sont multiples : transparence de l’information, rapidité grâce à l’automatisation de la contractualisation des transactions immobilières, sécurisation et authentification des actes (dates enregistrées, non contestables ou informations inviolables sur de longues durées).

Différents services adossés à la blockchain voient le jour pour stocker le dépôt de documents liés aux transactions immobilières, tels que les mandats, les offres ou les dossiers techniques. Des fichiers consultables en permanence par les parties concernées.

Pour autant, à moins d’un nouveau cadre législatif décidé par l’État, cette solution ne saurait encore remplacer les notaires en France. Ces derniers lancent d’ailleurs eux-mêmes leurs propres expérimentations sur ce nouvel outil. Le Conseil supérieur du Notariat teste ainsi le transfert de titres exécutoires au sein de l’État, en partenariat avec des banques et des huissiers. La chaîne de l’immobilier ne fait que commencer.

 

Financement participatif : focus sur les différents modèles

Le crowdfunding séduit de plus en plus de Français : 402 millions d’euros ont été collectés en 2018 sous différentes formes. Du crowdlending au crowdequity, tour d’horizon des opportunités à saisir pour diversifier ses investissements.

Le crowdlending a le vent en poupe

Un particulier ou une institution investit une somme restituée par échéances régulières jusqu’au remboursement de son capital. Et les formes de financement participatif par prêt sont nombreuses : il peut s’agit d’un contrat de prêt rémunéré, ou non, d’un contrat par obligations ou encore par « minibons » (bons de caisse spécialement conçus pour le financement participatif). Le crowdlending représente donc une ressource complémentaire au crédit obtenu auprès des banques.

Les particuliers ont la liberté de prendre part à autant de projets qu’ils le souhaitent. Seule contrainte, ils ne peuvent pas investir plus de 2 000 euros pour une opération avec intérêts et 5 000 euros pour les prêts sans intérêts. Pour rappel, le crowdlending reste un placement limité dans le temps : jusqu’à 7 ans pour les prêts avec intérêts et 5 ans pour les minibons.

Le crowdlending a connu une très forte progression en 2018 ! +40 % de fonds collectés soit 273 millions d’euros investis dans des projets participatifs par prêt. En 2018, la majorité des fonds levés par prêt était réalisée par émission d’obligations (plus de 202 millions d’euros collectés).

Depuis le décret du 28 octobre 2016, les entreprises peuvent percevoir jusqu’à 2,5 millions d’euros de fonds collectés en crowdlending pour un projet. Cette somme sera portée à 5 millions d’euros quand loi PACTE entrera en vigueur.

Le crowdequity en déclin ?

Le financement participatif peut également prendre la forme d’investissement en capital (dividendes, plus-values lors de la cession des titres) ou en royalties (commissions sur le chiffre d’affaires). L’entreprise financée fait dans ce cas le choix d’ouvrir son capital à de nouveaux investisseurs pour renforcer ses fonds propres. De leurs côtés, les investisseurs deviennent des actionnaires.

En 2018, le crowdequity a représenté 47,1 M€ de fonds collectés et accuse un recul de 19% par rapport à l’année précédente. Principale explication de ce déclin ? La fin de la défiscalisation de l’ISF-PME (déduction de l’ISF pour 50% du montant des sommes investies dans des PME), est venue renforcer les réticences des investisseurs pour ce modèle.

Par ailleurs, les investisseurs sont dans l’attente de validation d’un amendement déposé par les députés français auprès de la Commission européenne. Celui-ci avait pour objectif de revoir à la hausse la réduction d’impôt sur le revenu de 18% à 25% pour les investissements liés à la souscription au capital d’une PME avant le 31 décembre 2018. Un gain non négligeable pour les potentiels investisseurs. Mais sans nouvelles de Bruxelles, le crowdequity n’a pas décollé pendant l’année.

Le reward crowdfunding ou financement par le don

Le reward crowdfunding fait appel aux particuliers pour financer un projet en fonction de la capacité de chacun – à partir de 5€ pour certains projets. En échange, l’entreprise ou l’association soutenue offre une récompense, symbolique ou non. Pour une start-up, c’est une bonne façon de tester son marché et d’ajuster le tir en fonction des attentes des clients.

Selon le baromètre 2018 du cabinet KPMG et de l’association Financement Participatif France (FPF), le don a la cote : 28 474 projets financés par don sur 33 381 projets participatifs au total en 2018. Au global, le reward crowdfunding est en léger recul de 2% par rapport à 2017 (68,1 M€ de fonds collectés par don avec récompense et 13,5M€ sans récompense).

 

Fintech : vers une plus grande harmonisation internationale ?

Les levées de fonds des fintechs atteignent près de 40 milliards de dollars dans le monde. Dans ce contexte, une plus grande régulation internationale sur la gestion des données, du cadre réglementaire ou de la cybersécurité pourrait être souhaitable. Un appel à la coopération a été passé en ce sens à l’occasion du Paris Fintech Forum les 29 et 30 janvier derniers.

Forum Paris Fintech

Construire une législation commune

Rien qu’au niveau européen, la concurrence fait rage : infrastructures, fiscalité allégée, cadre réglementaire favorable, certains membres de l’UE n’hésitent pas à faire valoir des conditions préférentielles pour attirer les fintechs sur leur territoire. On peut ainsi citer le Luxembourg, l’Irlande, Malte, Chypre et plus récemment la Lituanie, qui est parvenue à convaincre Revolut, la première licorne des néobanques européenne, de déposer sa demande d’agrément.

Lors du Paris Fintech Forum le 29 janvier 2019, le directeur de la Banque de France, François Villeroy de Galhau, a appelé à une plus grande coopération internationale. Un discours appuyé par la directrice générale du Fonds Monétaire International (FMI), Christine Lagarde.

Logique : en octobre 2018, le FMI et le Groupe de la Banque mondiale s’étaient déjà emparés de la question avec la publication de « leur Bali Fintech Agenda ». L’objectif était clair : émettre des recommandations pour mieux encadrer les fintechs et créer une croissance stable dans le monde. Parmi la douzaine de conseils énoncés, on retient notamment l’encouragement de « la coopération internationale et l’échange d’informations » ainsi que le renforcement de « la surveillance collective du système monétaire et financier international ». Des appels qui restent encore à concrétiser.

Partager la donnée dans les règles

La gestion des données est un autre domaine qui pourrait bénéficier d’une harmonisation internationale. L’Europe est précurseur dans le domaine avec l’entrée en vigueur en 2018 du Règlement général sur la protection des données personnelles (RGDP) en faveur d’une plus grande transparence des banques dans le traitement des informations personnelles de leurs clients. La nouvelle Directive des Services de Paiements (DSP2) a également rendu obligatoire l’authentification forte des paiements en ligne sur le territoire européen.

Par ailleurs, le Parlement européen et le Conseil Européen ont adopté un nouveau règlement en novembre dernier portant sur la libre circulation des données dites « non-personnelles » entre les pays membres. L’objectif derrière ce projet ambitieux est de favoriser l’innovation en créant un « espace Schengen » de la donnée anonyme. Une plus vaste base de données pourra notamment stimuler le développer des technologies de pointe comme l’internet des objets (IoT) et de l’intelligence artificielle. Des perspectives prometteuses ! Selon un rapport de l’International data corporation publié en 2017, la libre circulation de ce type de données pourrait faire croître de 4% le PIB de l’UE d’ici 2020 soit un gain d’environ 739 milliards d’euros. L’application du texte est prévue dans l’ensemble des pays membres pour avril 2019.

Mieux prévenir les cyberattaques 

Enfin, s’il y a un sujet sur lequel le manque de concertation, sinon d’une législation commune, fait défaut, c’est la cybersécurité. Selon la Commission Européenne, 80% des entreprises européennes sont victimes de cyberattaques (blocage, vol de données ou encore interruption des services). Le coût de cette cyber-malveillance a été évalué à l’échelle mondiale à environ 600 milliards de dollars (+ 34% sur les deux dernières années).

En France, plusieurs études convergent pour affirmer une escalade du nombre d’attaques : selon une étude de l’éditeur Carbon Black 94% des organisations françaises estiment avoir été victimes d’une violation de leurs données en 2018. 91% considèrent que les attaques sont de plus en plus sophistiquées. Une proposition de loi a été déposée le 20 février 2019 à l’Assemblée nationale pour renforcer la sécurité et le contrôle des équipements de réseau mobile en vue du déploiement de la 5G.

Or justement, la France qui préside le G7 en 2019, a mis le sujet au programme du forum des 7 plus grandes économies du monde, qui se tiendra à Biarritz du 24 au 26 août prochain. Le numérique figure parmi les priorités portées à l’attention des membres au travers de la cybersécurité, de la concurrence, de la fiscalité et de son impact sur l’emploi. Autant d’enjeux à suivre de près pour la Fintech.