L’immobilier, grand gagnant du crowdfunding

L’immobilier ne cesse de prendre toujours plus de poids dans le secteur du financement participatif. Ce phénomène s’accompagne d’une diversification des emprunteurs comme des projets, démontrant une fois encore la flexibilité de ce mode de financement pour répondre à tous les besoins des acteurs immobiliers. Et 2019 signera la confirmation mais surtout l’accélération de ce marché en pleine progression.

Malgré quelques récentes turbulences sur le marché du financement participatif, le crowdfunding immobilier, lui, poursuit sa croissance. Pour preuve, les plateformes du secteur ont collecté 185 millions d’euros en 2018, soit une hausse de 83% par rapport à l’année précédente[1]. Avec des taux de rendement proches de 10 % associés à la réputation de solidité de la pierre-papier, les épargnants sont conquis par ce moyen de diversifier leurs placements. Cet engouement des investisseurs est renforcé par les dernières évolutions fiscales et réglementaires à l’image de la flat tax, qui a instauré depuis le 1er janvier 2018 un prélèvement forfaitaire unique de 30 % sur les intérêts, ou encore le projet de loi Pacte, qui devrait permettre l’éligibilité des titres du financement participatif au PEA-PME.

La bonne santé du secteur est non seulement portée par l’augmentation des investisseurs, mais aussi par celle des emprunteurs et de leurs projets. En2018, pas moins de 343 opérations immobilières ont ainsi été financées, contre 220 projetsen 2017. Indépendance du financement, coût global attractif en comparaison à un coût d’associé et rapidité du déblocage des fonds sont autant d’arguments pour convaincre les promoteurs. Sans compter la professionnalisation croissante des plateformes. Autrement dit, le financement participatif devient peu à peu un moyen de financement incontournable pour les acteurs immobiliers.

 

Des demandes de financement qui se diversifient

Dans ce marché encore jeune, les plateformes se doivent d’être à l’écoute des besoins du marché et de répondre à des demandes de financement qui ne cessent de se diversifier. Les plateformes sont ainsi de plus en plus nombreuses à aller au-delà de l’immobilier résidentiel : aujourd’hui, les projets financés concernent bien entendu une majorité de résidentiel, mais aussi du bureau, du commerce, de l’hôtellerie, etc. Et demain, des résidences gérés (seniors, étudiantes) ou encore des locaux d’activités (entrepôts, stockage, data centers, …) ! Les acteurs du crowdfunding se mettent également à travailler avec de nouveaux types d’emprunteurs comme les foncières ou les marchands de biens. En effet, même les projets vendus en bloc exigent un niveau de fonds propres important que le financement participatif peut aider à compléter, surtout pour les petits et moyens promoteurs ou pour ceux qui souhaitent accélérer leur croissance.

Par ailleurs, alors que les offres des plateformes concernaient jusqu’à aujourd’hui uniquement le financement d’opérations à court terme de construction/vente ou d’achat/revente, le crowdfunding s’ouvre désormais à l’investissement locatif. Deux plates-formes ont d’ores et déjà obtenu leur agrément AMF pour proposer des projets locatifs. Résultat : les particuliers vont pouvoir devenir propriétaires pour un ticket d’entrée assez bas et toucher des loyers. De fait, les plateformes vont ainsi devenir de nouveaux concurrents des SCPI, plus complémentaires que frontaux, avec des perspectives de progression importantes. Rappelons en effet que les SCPI ont enregistré sur les six premiers mois de 2018 une collecte nette proche de 2,4 milliards d’euros.

 

2019, l’année de l’accélération

Certes troublé par la liquidation d’Unilend, pionnier du secteur, et l’arrêt de l’activité de SmartAngels, la croissance du marché ne doit pour autant pas être remise en cause. Le crowdfunding immobilier continuera de croître, porté par l’attractivité de la pierre-papier et du couple rendement/risque. De plus, dans un contexte de taux bas, il s’agit pour les plateformes de se positionner comme partenaires des banques, et non comme un concurrent. De vrais partenariats se sont d’ailleurs d’ores et déjà concrétisé entre ces acteurs, à l’image de la Banque Postale et de Lendopolis ou encore de la Banque Populaire Grand Ouest et de Proximea.

De plus, suite à la multiplication des plateformes ces dernières années, il est naturel d’assister à une concentration du marché, qui se confirmera certainement en 2019. Les plateformes qui peinent à être rentables ou celles qui s’exposeront à des risques incontrôlés seront amenées à disparaître, tandis que les autres se renforceront et accélèreront leur développement. Un développement qui sera par ailleurs soutenu par le nouveau cadre réglementaire européen du crowdfunding, dont le vote est prévu au printemps prochain. Le plafond maximum des financements que les acteurs peuvent accorder devrait ainsi passer de 2,5 millions à 8 millions d’euros. Il s’agit là d’une bonne nouvelle pour aider les plateformes à s’adresser à des spécialistes de l’immobilier de plus grande taille, mais aussi à faciliter le financement de projets d’envergure par des investisseurs institutionnels, aux côtés des particuliers.

Par Jean-David Boukris, Directeur du développement, et Gautier Allard, Responsable corporate chez ClubFunding

[1] Source : Baromètre annuel 2018 du crowdfunding immobilier en France réalisé par Fundimmo et Hellocrowdfunding auprès de 32 plateformes